2025 年末可出租面积
公开披露PUBLIC OPERATING REVIEW / 公开经营复盘
蟠龙天地
2025 年品牌升级后称「蟠龙新天地」
上海 · 青浦 · 城中村更新与持有型零售 · 资料核至 2026-08-08
什么条件出现时，42,000㎡保留零售物业的退出才优于继续持有？
2025 年末项目级公开口径
公开披露会计锚点，不是售价、底价或净回收
公开披露截至 2025 年报披露时点
公开披露LIFECYCLE CONTROL / 投融建管退
每个阶段能确认什么，还缺什么
公开资料能证明节点和经营信号，但不能替代客户成本、合同、融资、现金与审批底稿。
投多口径必须分开
投资获取
全域改造账、开发商资产账和保留物业账不是同一张账。
- 项目采用政府和社会资本合作模式
- 政府披露全域改造总投资约 77 亿元
- 瑞安公开披露集团持有项目 80% 权益
资料缺口：原始投资测算、目标 IRR、利润率、地价承受力与投委会条件未公开。
先选定分析范围，禁止拿 666 亩全域口径倒推 42,000㎡零售物业的成本。
融股权可核 · 债务未知
融资结构
80%项目权益不等于 80%可自由分配现金。
- 项目公司设立与初始出资比例有政府批复
- 2025 年报披露瑞安持有项目 80% 权益
- 项目公司从事物业发展及投资
资料缺口：项目贷款、股东借款、利率、期限、担保、LTV、DSCR 与现金监管未公开。
没有项目债务和分配限制，不计算股东净回收。
建范围可核 · 成本未知
建造控制
道路、水系、绿地、文保、住宅和商业共同构成更新交付。
- 全域包含道路、水生态、公共绿地与地下停车
- 住宅于 2019-2024 年分三期开发、出售及交付
- 零售设施于 2023 年 4 月底开业
资料缺口：建安合同、目标成本、变更、签证、结算、付款与承包商责任未公开。
开业和交付是节点事实，不等于工程成本与责任已经闭合。
管经营信号较完整
经营管理
高出租率只是起点，真实判断仍要落到 NOI 与持续资本开支。
- 42,000㎡零售投资物业
- 2025 年末出租率 97%
- 2025 年租金及相关收入同比增长 7%
资料缺口：项目级 NOI、租约到期、租金减免、运营成本、欠租和维持性 CapEx 未公开。
不能用租金及相关收入直接替代 NOI，也不能用时点出租率替代全年现金质量。
退条件式判断
退出准备
先区分已售住宅、酒店交易与 42,000㎡保留零售物业。
- 约 246,000㎡住宅已开发、出售并交付
- 零售物业 100%账面列账金额为 15.75 亿元
- 瑞安 80%应占账面列账金额为 12.60 亿元
资料缺口：项目净债务、税基、交易费用、买方报价、保留权益、交割条件与责任尾部未公开。
账面列账金额是会计锚点，不是出售底价、成交价或净回款。
DECISION ROOM / 当前最值得追问
不是先给答案，而是先把决定条件闭合
公开版只形成问题、判断和资料门，不冒充项目方的真实投委会决定。
管 · 决策P-01
97%出租率能否转化为稳定、可持续的资产级 NOI？
租金及相关收入尚未扣除运营成本、租户激励与维持性资本开支。
进入正式判断前必须取得租约台账、收款、运营成本、CapEx 与 NOI 桥
融 · 决策P-02
继续持有或再融资时，项目债务的安全边际是多少？
没有净债务、利率、期限与偿债安排，账面列账金额不能转成股东现金。
进入正式判断前必须取得债务台账、LTV、DSCR、现金监管与再融资条款
退 · 决策P-03
哪一种可交割证据会重新打开退出窗口？
真实买方、可转让权利和书面条件比一个预设年份更重要。
进入正式判断前必须取得市场询价、税务意见、交易边界、批准条件与责任清单
ADVISORY WORKPLAN / 顾问介入路径
从公开研究，进入受控的客户项目底稿
真实合作后，平台从展示层切换为项目权限、版本、证据和责任可追踪的工作空间。
全域、住宅、酒店与保留零售物业分账
收入到 NOI，再到资本开支和自由现金
条件、代价、时间与责任同表比较
没有证据时不输出最佳年份或交易赢家
SOURCE REGISTER / 公开来源
事实可回到原始披露
项目名称只用于事实识别；页面不使用项目方 Logo、宣传图片或授权暗示。
本案例依据上海市青浦区政府、瑞安房地产及香港交易所公开资料整理，用于展示地产项目经营管理平台的信息组织与决策方法。白厚晶 QS 未声明参与该项目，亦与项目业主、开发商或运营方不存在授权展示关系。不同来源的数据按各自项目范围、会计口径及报告时点标注，不作未经依据的合并推算。本案例不构成投资建议、估值、审计、法定鉴定或业绩承诺。
公开资料经营复盘 · 非受托项目 · 资料核至 2026-08-08