2025 年报可租售总建筑面积口径
公开披露PUBLIC OPERATING REVIEW / 公开经营复盘
武汉天地
2025 年品牌升级后称「武汉新天地」
武汉 · 汉口滨江 · 综合用途城市更新 · 资料核至 2026-08-08
住宅收官，是否等于整个综合社区已经完成退出？
截至 2025 年末已开发、销售并交付
公开披露办公及零售可出租面积
公开披露2025 年末办公及零售综合时点口径
公开披露LIFECYCLE CONTROL / 投融建管退
每个阶段能确认什么，还缺什么
公开资料能证明节点和经营信号，但不能替代客户成本、合同、融资、现金与审批底稿。
投历史事实可核
投资获取
先按长期城市更新项目理解，而不是一栋楼的投资账。
- 2005 年启动永清片区更新
- 大型综合用途项目，分为两个主要片区
- 住宅、办公、零售及公共空间并行开发
资料缺口：原始投资测算、土地总成本、目标 IRR 与投委会批准条件未公开。
哪些资产用于销售回款，哪些资产用于长期经营，必须从投资命题起分账。
融关键数据未公开
融资结构
公开披露没有回答当前资本结构是否覆盖剩余开发与持有压力。
- 项目存在长期分期开发与多类资产
- 持有型不动产 ABS 申报信息可作为资本动作信号
- 拟发行规模不能视作成交价或现金回款
资料缺口：项目净债务、利率、期限、LTV、偿债安排、受限现金与担保条件未公开。
在债务底稿闭合前，不输出 DSCR、净回收或资本安全边际。
建节点可核 · 成本不可核
建造控制
分期完工和交付能看见，动态成本和剩余投入看不见。
- 首期商业自 2007 年运营
- 企业天地 1 号于 2021 年完成
- 最后一期住宅于 2025 年 11 月推出
资料缺口：目标成本、合同额、变更、付款、结算、剩余建造 EAC 与工期责任未公开。
不能把销售进度直接当作项目建造成本已经闭合。
管经营信号可核
经营管理
持有资产的压力，应从出租率、收入质量与资本开支继续穿透。
- 约 40.1 万㎡办公及零售投资物业
- 2025 年末综合出租率 76%
- 公开账面公允价值为 86.33 亿元，年度减少 5%
资料缺口：项目级 NOI、租金、运营成本、租约到期、欠租与维持性 CapEx 未公开。
下一步不是猜价值，而是确认 76% 出租率背后的资产、租户和现金质量。
退必须先定对象
退出准备
住宅收官不等于办公、零售、项目公司和运营体系整体退出。
- 住宅已长期分期销售回款
- 部分办公产品自 2011 年起出售
- 核心办公与零售资产仍作为投资物业运营
资料缺口：交易对象、对价、债务清偿、税费、保留权益、交割条件与责任尾部未公开。
先定义退出对象，再分别计算现金、时间、权利与责任。
DECISION ROOM / 当前最值得追问
不是先给答案，而是先把决定条件闭合
公开版只形成问题、判断和资料门，不冒充项目方的真实投委会决定。
管 · 决策W-01
76% 综合出租率由哪些资产和租约构成？
办公与零售混合口径无法直接判断经营修复优先级。
进入正式判断前必须取得资产级租约、收款、运营成本与 CapEx 底稿
融 · 决策W-02
持有型资产的债务与受限现金如何覆盖剩余开发？
没有债务期限与现金监管条件，就无法判断资本压力何时出现。
进入正式判断前必须取得债务台账、13 周现金、提款条件与偿债计划
退 · 决策W-03
下一次资本动作针对哪一组资产与权利？
拟发行规模、账面价值、交易对价和净回收是四个不同口径。
进入正式判断前必须取得资产包边界、项目公司结构、税费、债务与保留权益
ADVISORY WORKPLAN / 顾问介入路径
从公开研究，进入受控的客户项目底稿
真实合作后，平台从展示层切换为项目权限、版本、证据和责任可追踪的工作空间。
销售型、持有型与后续开发资源分账
成本、现金、债务、租约与 NOI 可勾稽
投入、持有、修复与资本动作有明确条件
建议、代价、责任人、截止日与关闭证据
SOURCE REGISTER / 公开来源
事实可回到原始披露
项目名称只用于事实识别；页面不使用项目方 Logo、宣传图片或授权暗示。
本案例由白厚晶 QS 根据瑞安房地产、香港交易所、上海证券交易所及政府公开资料独立整理，用于展示地产项目经营分析方法。白厚晶 QS 未受瑞安房地产、武汉天地或其关联方委托，本案例不代表项目方意见，亦不构成投资建议、资产估值、审计或法定专业意见。未公开的融资、成本、合同、现金流与回报参数不作事实推定。
公开资料经营复盘 · 非受托项目 · 资料核至 2026-08-08